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千萬過戶費誰掏?臨沂一企業七千萬競拍買地犯難

2019-06-10 10:18:42
來源:齊魯晚報·齊魯壹點
責任編輯:格若

原標題:千萬過戶費該誰掏?臨沂一企業七千萬競拍買地卻犯難

近年來,隨著網絡司法拍賣的日漸增多,拍賣環節中的涉稅費問題也日益凸顯,甚至導致過戶糾紛。臨沂一家公司在去年底通過網絡司法拍賣,花七千多萬競得一宗土地使用權及地上房產。但拿到莒南縣人民法院的成交確認書時卻發現,該公司還承擔還要承擔雙方的過戶費用近1200萬。

拍賣須知中曾明確交易過程中所產生的稅費由雙方各自承擔,為什么偏要買受方承擔?臨沂市中級人民法院認為,莒南縣院在成交確認書中不加區分一律將稅費確定由買方承擔,違反相關法律規定,應予以糾正。不過,在今年5月新的成交確認書中,莒南縣人民法院并未“認錯”。如今,想在臨沂投資興業的買地企業更是犯難。

單方“買單”提異議

被莒南縣人民法院駁回

2018年11月21日,山東伊親文化傳媒有限公司(以下簡稱“伊親傳媒”)通過網絡司法拍賣參與“山東斯達特起動器有限公司所有的土地使用權及房產”司法拍賣項目公開競價。“兩塊地和附屬廠房都在臨沂城區外,分兩個項目拍,一共是7236萬。”伊親傳媒法定代表人徐麗介紹,經過多輪出價,公司以最高價勝出。當月29日,伊親傳媒繳納完全部拍賣價款。

2018年12月18日,伊親傳媒工作人員趕到此次拍賣發起人莒南縣人民法院,準備簽署拍賣成交確認書。但是,當伊親傳媒工作人員看到法院準備的成交確認書時,有些不知所措。成交確認書第四條中寫道:“標的物過戶登記手續由買受人自行辦理,對拍賣標的過戶所涉及的一切稅、費(包括標的物所拖欠的原罰單、養路規費、停車費用等)、清場費用及其所涉及的任何違法行為均有(疑應為‘由’,本報記者注)買受人承擔”。

“感覺這太不合理了,我們為什么要為賣方‘買單’?”徐麗認為,不動產過戶涉及的稅費是征收部門向出讓方征收,不應該全部由買方承擔。該公司向上述不動產所在地過戶相關業務部門咨詢后得知,過戶費用總額接近1200萬,其中出讓方應該繳納近1000萬。

“7236萬買地,還得多掏1000多萬過戶。”伊親傳媒認為這1000多萬不應該由其承擔,向莒南縣人民法院提出執行異議,請求重新制作成交確認書。但是2018年12月28日,莒南縣人民法院作出執行裁定,駁回伊親傳媒的異議請求。

上級法院支持買方訴求

要求“予以糾正”

由于伊親傳媒不認可莒南縣人民法院的駁回裁定,遂向臨沂中院申請復議。

2019年3月29日,臨沂市中級人民法院審查終結,認為按照《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》第三十條規定:因網絡司法拍賣本身形成的稅費,應當依照相關法律、行政法規的規定,由相應主體承擔;沒有規定或者規定不明的,人民法院可以根據法律原則和案件實際情況確定稅費承擔的相關主體、數額。在執行程序中,拍賣不動產過程中產生的被執行人的法定稅費應由被執行人承擔。本案中,莒南縣人民法院在拍賣成交確認書中不加區分一律將涉案不動產網絡司法拍賣形成的稅費確定由復議申請人承擔,違反相關法律規定,應予以糾正。

臨沂中院作出裁定,撤銷莒南縣人民法院2018年12月28日就上述異議作出的裁定;由莒南縣人民法院重新制作拍賣成交確認書。

新確認書“不認錯”

說現在提異議“晚了”

拿到臨沂中院作出的裁定后,伊親傳媒認為己方的訴求終于可以得到解決。但2019年5月10日,莒南縣人民法院重新制作的一份成交確認書上,并未體現上級法院作出的“予以糾正”裁定,只是在第一條中更改了簽署成交確認書截止日期,并在第四條中加入“買受人如對拍賣標的及稅費負擔存在任何疑問均應在公示期內提出,參與競拍即視為對拍賣公告所示內容已經完全理解并不持異議。”

“我們理解莒南縣法院這句話的意思,是我們參與拍賣就是認可了他們提出的所有過戶費用全部由我們承擔,這完全不能讓人接受。”伊親傳媒相關負責人表示,他們多次與莒南縣人民法院承辦人溝通,對方說在拍賣公告中已經明確所有過戶費用全部由買受人承擔,現在再提出異議已經晚了。

記者查詢所涉網絡司法拍賣網頁,《拍賣公告》第六條寫著:“標的物轉讓登記手續由買受人自行辦理,所涉及的一切稅、費及其可能存在的物業費、水、電等欠費均由買受人承擔。”而《拍賣須知》第十二條載明:“標的物轉讓登記手續由買受人自行辦理,交易過程中產生稅費依照稅法等相關法律法規和政策的規定,由雙方各自承擔。”

“《拍賣公告》和《拍賣須知》有沖突,前者的相關描述無法可依,是莒南縣人民法院的主觀行為,而后者的描述是按照現有各項法律制定,更具有法律效力。”伊親傳媒代理律師認為,莒南縣院應當遵守臨沂中院作出的裁決,即法律規定過戶費用該由誰承擔就由誰承擔。

省里曾出實施意見

規定要“分別承擔”

對于拍賣過戶的稅費,《山東省高級人民法院關于加強和規范司法評估、網絡司法拍賣工作的實施意見》(魯高法辦【2016】52號)第十三條規定:“拍賣財產移交、過戶涉及的稅費,由買賣雙方按照國家相關規定分別承擔。”

目前,為了保證拍賣環節相關稅款的征收,很多地方部門采取“一刀切”的做法,在拍賣公告中載明“一切稅費均由買受人承擔”。有業內人士表示,這種“一刀切”的約定,實際操作存在諸多問題,引發了許多爭議,甚至導致拍賣標的物流拍,特別是增加了買受人的成本,還有一些涉稅條款的理解與適用風險。

5月27日,伊親傳媒曾就莒南縣院沒有執行臨沂中院相關裁定書提出異議。6月3日,莒南縣院駁回該異議請求。

5月30日上午,記者就上述內容前往莒南縣人民法院采訪求證。進入立案大廳后工作人員表示需要先電話聯系相關科室,并給記者提供了法院辦公室電話號碼。記者撥通后說明來意,對方表示該院對外采訪由研究室接待,并提供了兩個聯系電話,記者撥通其中一個號碼,根據對方要求簡要介紹了采訪內容,聽完記者敘述后對方讓記者撥打另一個電話號碼,當記者提出該號碼無人接聽時,對方說“再打試試”。直至臨近中午該院下班,上述號碼無人接聽,記者再次撥打院辦公室電話,對方表示相關人員可能外出,讓記者下午再聯系。當天下午,記者多次撥打上述電話,均無人接聽。

記者 邱明 曾現金

[來源:齊魯晚報·齊魯壹點 編輯:格若]
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